Капитальный ремонт: почему МКД выгоднее открывать спецсчет, а не оставаться в «общем котле»?

Вопрос капитального ремонта многоквартирных домов остается одним из самых обсуждаемых среди жителей и представителей сферы ЖКХ. Собственники квартир нередко задаются вопросом: как эффективнее накапливать средства на капремонт — на спецсчете или в региональном «общем котле»?

Вопрос капитального ремонта многоквартирных домов остается одним из самых обсуждаемых среди жителей и представителей сферы ЖКХ. Собственники квартир нередко задаются вопросом: как эффективнее накапливать средства на капремонт — на спецсчете или в региональном «общем котле»?

Что такое спецсчет и общий котел?

Общий котел — это региональный фонд, в который поступают взносы всех домов, выбравших эту форму накопления. Средства собираются на едином счете и затем распределяются по мере наступления сроков капремонта. Спецсчет — это отдельный банковский счет, открытый для конкретного дома. Деньги, которые собственники платят за капремонт, аккумулируются только для их МКД и тратятся исключительно на их нужды.

Преимущества спецсчета

• Полный контроль над средствами. Деньги, которые платят собственники, остаются на их счету, а не распределяются среди других домов. Вы сами решаете, когда и на что тратить средства — не нужно ждать очереди по программе региона.
• Рост стоимости дома. Дома со спецсчетами привлекают больше покупателей: наличие накоплений на капремонт делает МКД более ликвидным на рынке недвижимости. Потенциальные покупатели видят, что дом вовремя ремонтируется, что повышает доверие и стоимость квартир.
• Гибкость в проведении ремонта. Собственники могут переносить сроки ремонта или проводить работы заранее, если накоплений достаточно. В «общем котле» ремонт строго привязан к графику региональной программы, независимо от фактического состояния дома.
• Защита от банкротства фонда. Если региональный оператор обанкротится или у фонда возникнут финансовые проблемы, дома, находящиеся в «общем котле», могут остаться без накоплений. Спецсчет защищен: деньги хранятся в банке, и доступ к ним имеют только владельцы счета.
• Экономия на процентах. Банки начисляют проценты на средства, хранящиеся на спецсчетах. Это дополнительный доход, который можно использовать на ремонт. В «общем котле» проценты, как правило, остаются в распоряжении регионального оператора.

Минусы «общего котла»

• Долгое ожидание. Даже если ваш дом в плохом состоянии, капремонт будет проведен по графику программы, который может быть через 10–15 лет. При спецсчете вы сами определяете, когда и какие работы выполнять.
• Финансирование чужих домов. Ваши взносы в «общем котле» могут пойти на ремонт другого дома, который стоит в графике раньше. Несправедливость: даже если ваш дом исправно платит, он может не увидеть ремонта вовремя.
• Меньше прозрачности. Собственникам сложно контролировать, как именно расходуются деньги в «общем котле». Случаи нецелевого использования или злоупотребления в региональных фондах — не редкость.

Мифы о спецсчете

«Спецсчет — это сложно и дорого». На самом деле, открыть и обслуживать спецсчет несложно. Управляющая компания (УК) или ТСЖ может взять на себя организацию. Банковские тарифы на обслуживание спецсчетов обычно невысокие (в среднем 0,01–0,05% от суммы в месяц).

«На спецсчете не накопить». В большинстве случаев накапливать деньги на спецсчете проще: проценты на остаток счета увеличивают капитал, а решение о повышении взносов принимают сами собственники, а не регион.

«Придется собирать на крупные работы годами». При спецсчете можно привлекать кредиты или займы под ремонт, если накоплений не хватает. А проценты, которые начисляются на счет, ускоряют накопление.

Вывод: почему спецсчет — это лучше

1. Спецсчет даёт жителям больше контроля над деньгами и позволяет гибко управлять капремонтом.

2. Ваши средства работают на ваш дом, а не на чужие МКД.

3. Деньги на спецсчете защищены от внешних рисков, а накопления могут расти за счёт банковских процентов.

4. Вы сами решаете, когда и на что тратить средства, а не ждете очереди по программе.

Выбирая спецсчет, вы инвестируете в будущее своего дома и повышаете комфорт проживания уже сейчас. Если ваш МКД ещё не открыл спецсчет, самое время обсудить этот вопрос на общем собрании и принять решение, выгодное для всех собственников.

Источник — @newzkh_ru

Доначисление собственнику на основании акта о фактическом количестве проживающих граждан в помещении

Делимся реальным примером из практики УК, который показал, как важно следить за соблюдением правил проживания и оплаты коммунальных услуг. Один из собственников решил сдать свое помещение в коммерческое пользование квартирантам. К сожалению, новые жильцы оказались шумными, портили общедомовое имущество и не реагировали на замечания соседей.

Делимся реальным примером из практики УК, который показал, как важно следить за соблюдением правил проживания и оплаты коммунальных услуг. Один из собственников решил сдать свое помещение в коммерческое пользование квартирантам. К сожалению, новые жильцы оказались шумными, портили общедомовое имущество и не реагировали на замечания соседей.

В результате соседи решили составить акт о фактическом проживании граждан, так как ранее в помещении проживал только один человек, а по факту в нем находились 8 квартирантов. При этом собственник квартиры перестал передавать показания приборов учета, предпочитая платить по нормативу за одного человека. Это привело к тому, что все расходы на воду легли на соседей в виде дополнительных расходов СОИ (ОДН).

Акт о фактическом проживании был составлен соседями с участием представителя управляющей компании. На основании этого акта УК произвела перерасчет по холодной воде и водоотведению на сумму 42 982,85 рубля.

Увидев доначисление в квитанции, собственник возмутился и обратился в управляющую компанию, а также в Инспекцию государственного жилищного надзора (ИГЖН), считая перерасчет незаконным. Получив отказ в ИГЖН Пермского края, собственник обратился в суд, но проиграл дело. Даже апелляционная инстанция его не поддержала.

Дело №2-2763/2024 от 16.09.2024
Дело №33-13776/2024 от 04.12.2024

Этот случай показывает, что соседи, составив акт о фактическом проживании граждан, смогли добиться справедливости: собственнику квартиры было произведено доначисление за фактически потребленные коммунальные ресурсы, а соседи получили перерасчет по СОИ (ОДН).

Если вы знаете, что в каком-либо помещении проживает больше людей, чем зарегистрировано, и собственник не передает показания приборов учета, настоятельно рекомендуем составить акт и предъявить собственнику фактически потребленный ресурс. Это поможет избежать ненужных расходов в рамках СОИ (ОДН) и защитить ваши интересы.

Ремонт подъездов в доме по адресу ул. Волгодонская, 26

Уважаемые собственники! Завершился ремонт подъездов №15и 16. Работы выполнены в рамках текущего ремонта по заказу собственников. 

Уважаемые собственники!

Завершился ремонт подъездов №15и 16. Работы выполнены в рамках текущего ремонта по заказу собственников. 

Напоминаем, предложения по видам работ включаются в план текущего ремонта через Совет дома/старшего по дому и выполняются в рамках бюджета дома. Поэтому важно оплачивать квитанции вовремя!